昨天下午，一份“关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见”张贴在本市各大房产交易中心。

　　本市制定的这个“实施细则”在如何界定“唯一生活用房”、装修费用如何算等方面提出了具体操作办法。

　　据悉，由于时间仓促，二手房个税开征的上海细则还有待深入细化，后续细则正在紧张制订中。

　　无原值凭证普通住房按总价1％征收

　　“操作意见”明确，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

　　“操作意见”同时规定，纳税人在办理转让住房交易过户

和转移登记手续前，须提供产权人身份证件、购房合同、房屋原值凭证、住房装修费用发票（原件和全部发票清单）、银行贷款利息的结息清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证及税务机关要求提供的其他相关资料。

　　普通住房和非普通住房明确区分

　　“操作意见”还明确，普通住房和非普通住房的划分标准将按照此前上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税[2005]59号）第一条执行。

　　满足以下条件的普通住房可以享受优惠政策：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米、内环与外环之间的低于10000元/平方米、外环线以外的低于7000元/平方米。其余则为非普通住房。

　　产证上每个权利人按产权比例纳税

　　“操作意见”规定，纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得税自行申报表》。

　　该意见还强调，对转让的住房房地产权证上列明产权人为2人或以上（含）2人的，应以每一个权利人为纳税人。而从交易中心同时推出的申报表来看，每个产权人均需提供其产权所占比例，并按照这一比例纳税。

　　二手房个税新政操作细则四大疑问

　　疑问一“唯一生活用房”如何界定？

　　记者采访时发现，上海出台的二手房交易个税新政策操作细则中，有不少模糊地带，给一些人“合理避税”留下了空间。

　　按规定，纳税人转让自有5年以上的住房，是否属于家庭唯一生活用房，必须在申报表中如实填写。

　　有些市民在退休前先到外地的老家自建养老房，然后转让上海自住的已购公有住房，这间已购公有住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　有些年轻人买了房成立家庭，但在父母住房的产权证上仍挂有自己的名字。他们如果打算转让现住房，这套现住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　疑问二为何避开法定征收的20％？

　　目前，房地产交易部门在实际操作中执行的二手房转让个税“法定征收”和“核定征收”，两者税率差别巨大。根据一周前发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及昨天公布的上海地区操作意见的有关规定，不能准确确定原值的二手房，按照普通商品房交易价格的1%、非普通商品房交易价格的2%来交纳个人所得税。而细则并未对“征收增值部分20％个税”作出新的解释，那么如果卖房者提供的凭证完整，依然可以按照国税总局中的规定，以获利部分的20％缴纳个税。比如，一套卖出价为100万元的非普通住房，房价原价和合理费用达70万元，如果凭证齐全，按照获利部分20％计算缴税为6万元；如果按转让总价的2％计算就是2万元。相比之下采用第二种方案可避税4万元。

　　从目前本市二手房转让现状来看，多数房屋获利部分20％要远远高于转让收入的1％和2％，因此更多纳税人会选择1％和2％。在新政策规定的范围内，卖方可选择对自己较有利的方式缴纳个人所得税。如果转让的二手房赢利空间较大，房产中介会建议业主申报能证明房屋原值的发票已遗失，以总价的一定比例来申报个税。如果卖方赢利空间较小甚至亏本卖房，房产中介会让业主申请缴纳差价税。不过有业内专家指出，在实际执行中，当“法定征收”遭遇“核定征收”时，税收公平原则、效力会遭破坏、递减。

　　疑问三假赠予逃税会否泛滥？

　　新政策颁布后，不少业主认为可通过假赠予偷逃个人所得税和营业税等。据业内人士透露，对于继承和赠予房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税。对于继承和赠予房产的交易，客户所交契税需按该房产市场价格的3%缴纳。

　　假赠予造成的危害主要有：

　　■根据合同法的规定，以房屋赠予代替买卖逃避税收的行为显然属于无效。

　　■假赠予代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款。

　　■按赠予取得的房产，现行政策无法获取住房公积金贷款。

　　■合同法中规定，“赠予的财产有瑕疵，赠予人不承担责任”。也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。

　　■假赠予与代替真买卖而逃避税收的行为，违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受到刑事制裁。

　　疑问四：是否会引发夫妻假离婚？

　　新政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳个人所得税。针对这一政策规定，沪上有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。

　　有些人还提出“未雨绸缪”的主意：“从今以后，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第2套房产因非自住而缴税。”