验房发现问题

　　2003年6月25日，赵先生一家与同恒公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买地处本市康定路上的“同济佳苑”内一套商品房，批准规划用途为办公，暂测建筑面积58.89平方米，建筑层高为4.5米，每平方米建筑面积为1.51万元，总房价款88.9239万元，于2004年4月30日前交付。

　　合同签订后，赵先生付清了全部房价款。2004年4月23日，房产开发商致函赵，称交房将会延期。2004年5月2日，赵接到该房产开发

商通知前去验收房屋时，发现所购买的房屋上层两间房间有一根大梁穿过，其中一间房间的墙体内缩。赵当即提出异议，随后又2次发函给开发商，还填写了《验房意见书》，认为房屋面积减少，层高变低，复式房屋的意义不复存在，提出要么调换房屋，要么补偿损失，要么作退房处理。在多次协商后，双方未能达成一致意见。

　　要开发商赔偿

　　去年8月中旬，赵先生一家起诉到法院，诉称同恒公司建成的房屋与预售合同附件中的建筑设计不相符合，与售楼时广告宣传及样板房展示的“空中别墅”也大相径庭。而自己当初正是看中“空中别墅”的宣传，才以高于相同地段其他商品房的价格购买了此房屋。他要求开发商支付延期交房违约金、赔偿延期交房在外租房损失和因房屋质量瑕疵损失总计28万余元。

　　法庭上，同恒公司辩称，“空中别墅”只是比喻，是带修饰性和夸大性的描述，不会也不可能构成明确的约定内容。公司曾书面通知赵于2004年6月18日办理房屋交付手续，延期交房仅限于2004年5月1日至同年6月18日。同恒公司认为，赵所购房屋并非样板房，其性质为办公，故不能以样板房，也不能以普通商品住宅规定，作为该房屋是否符合标准的依据。至于房屋内有横梁属于正常现象，房产商此举并不构成违约。

　　出具鉴定结论

　　审理中，市价格认证中心向法院出具了《价格鉴定结论书》。鉴定认为，由于受建筑结构与装修的影响实际使用空间受损，最低处净高仅1.22米，且部分使用空间缺损；该房屋的类型为办公楼，不适用《住宅设计规范》。对于赵提出的上层二间房屋横梁穿过及墙体内缩的因素，从使用空间受损的角度进行综合评定，鉴定结论为：该房屋于价格鉴定基准日2005年12月29日房屋减值额为人民币71264元。

　　对此，开发商认为认证中心不具备对房屋价值减少进行鉴定的资质，该《价格鉴定结论书》不应作为定案依据。且横梁及墙体内缩并非房屋的建筑结构，是因装修工作不够完美所造成的装修添加物，属于可以变化和改动的。

　　法院依法判决

　　法院认为，从开发商的售楼广告及宣传资料看，涉诉的该房屋通过装修分割成上、下两层交付业主使用说明和允诺是明确的，应当视为合同内容。预售合同中约定房屋建筑层高为4.5米，而经过装修后房屋上层使用空间部分缺损，开发商应对此承担责任。当初曾在报上所做的售楼广告，确实采用了“空中别墅”、“二层布局有两间卧室”等描述，但双方在预售合同中已经明确约定该房屋用途为办公，那么就不能用宣传广告内容来否定合同约定。

　　涉及市价格认证中心资质问题，法院认为其出具的《价格鉴定结论书》并未超出其资质范围。

　　据此，法院部分认定开发商未在规定期限内交房存在违约，一审判决开发商支付延期交房违约金8714.50元，赔偿赵先生房屋减值损失71264元，对其余诉请则不予支持。